Frågor till vår jurist
I samarbete med Kroppsterapeuterna kommer Johan Engborg på ASTRA ADVOKATER att besvara frågor som är relevanta för friskvårdsbranschen och våra medlemmar.
Johan Engborg har arbetat på advokatbyrå sedan drygt 30 år och på ASTRA ADVOKATER sedan 2019. Astra Advokater arbetar med affärsjuridik och har 30 medarbetare.
Fråga: Hyresavtal
Jag driver ett hälsocenter där jag bland annat hyr ut behandlingsrum. Har idag ett hyresavtal med två hyresgäster som löper under 6 månader. Förra veckan, efter bara tre månader, berättade de att de har hittat ny lokal och att de flyttar direkt och att de därför inte vill betala för resterande tre månader. Min fråga är nu hur jag ska gå tillväga för att driva in resterande hyra? Jag har inte möjlighet att sätta in annan hyresgäst i lokalerna med så kort framförhållning.
Mvh Berit.
Svar: Hej Berit!
”Pacta sunt servanda” är ett latinsk uttryck från 1200-talet som på svenska betyder kort och gott att avtal ska hållas. Har ni träffat överenskommelse om förhyrning av lokalen under 6 månader så ska hyresgästen därför fullgöra sina förpliktelser under denna period, d v s i huvudsak att betala hyra. Att de hittat en annan lokal och att de har lämnat din lokal innebär inte att deras förpliktelser upphör. Enligt hyreslagen upphör tidsbegränsade avtal vid hyrestidens utgång. Fram till dess ska hyresgästerna således betala hyran. Jag skulle tro att dina hyresgäster kommer att betala hyran när de får klart för sig att de faktiskt har den skyldigheten. Vägrar de göra det kan du ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogdemyndigheten eller (om de bestritt kravet på andra grunder än bara att de har hittat annan lokal och därför ”inte vill” betala) inge en stämningsansökan vid tingsrätten. Ingenting hindrar dig emellertid från att försöka komma överens med dem, t ex att de betalar huvuddelen eller åtminstone hälften av ditt krav så att ni kommer till ett snabbt avslut.
Mvh advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Avtal med webbyrå
Hej, jag anlitade en digital webbyrå i november 2021 och har svårt att tyda deras avtalsregler vilket har lett till en dispyt mellan oss. I ett av avtalets villkor anges:
”Därefter förlängs avtalet automatiskt till
ordinarie priser och med en ny period om tre månader åt gången
om avtalet inte sagts upp av någon av parterna senast en
månad innan utgången av respektive period. Om kunden inte vill
fortsätta med tjänsten måste uppsägning ske skriftligt per mail”
Jag sade upp avtalet 2022-02-15. Har de då rätt att skicka en faktura 2022-03-20? När avslutas egentligen mitt avtal? Jag har sedan länge bestritt kravet men nu senast har de hotat med inkasso så jag vill få klarhet i detta.
Mvh Emma
Svar: Hej Emma,
Som jag förstår börjades en tvåmånaders testperiod i november 2021. Avtalsperioden skulle således löpa till den siste december 2021 och därefter förlängas med tre månader åt gången om avtalet inte sades upp minst en månad innan respektive avtalsperiods utgång. Eftersom avtalet inte sades upp per den siste november till upphörande 31 december 2021 påbörjades då en tremånadersperiod, jan-mars 2022 med en månads uppsägningstid. För att inte gå in i en ny tremånadersperiod under apr-jun, skulle avtalet sagts upp senast den 28 februari 2022. Du säger att du sade upp avtalet den 15 februari 2022. Du ska då betala även för mars månad men inte längre.
En uppsägning ska vara tydlig. Har du bara sagt allmänt att du inte vill annonsera mer är det möjligen lite otydligt eftersom avtalet inte innebär någon skyldighet för dig att annonsera. Skicka gärna över din uppsägning så tittar jag på den och gör en bedömning.
Mvh advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Betalningsansvar
Hej, jag har en kund som är ett mindre företag, ett AB, med ägaren som enda anställd. Det går dåligt för dem och ett par ärenden ligger redan hos Kronofogdemyndigheten. Ägaren är ensam styrelseledamot och hans hustru är suppleant i styrelsen. Hon är inte firmatecknare. Min fråga är nu hur betalningsansvarig en suppleant egentligen är om bolaget inte kan betala sina skulder?
Bakgrunden till min fråga är att jag lånade ut 30 000 kr till bolaget för tre år sedan då ägaren startade upp sitt företag. Jag känner ägaren och tyckte därför att jag kunde stötta honom ekonomiskt när han frågade. Nu befarar jag att vare sig bolaget eller ägaren har möjlighet att återbetala lånet. Kan jag då kräva suppleanten?
Tacksam för svar på mina frågor.
Mvh Henrik
Svar: Hej Henrik,
Huvudregeln är att ägare till ett aktiebolag inte är personligt ansvarig för bolagets skulder. Det gäller även för bolagsrepresentanter som styrelseledamöter och suppleanter. Har således ägaren eller hans hustru inte tecknat personlig borgen för bolagets skuld till dig, kan du inte kräva någon av dem. Det finns regler om ansvarsgenombrott för skatteskulder och även andra skulder som bolaget ådrar sig under tid bolaget hamnat på obestånd. Har då styrelsen inte vidtagit rätt åtgärder såsom att upprätta kontrollbalansräkning i rätt tid eller annars drivit bolaget vidare på ett ovarsamt sått, kan styrelsen bli ansvarig. En suppleant kan då också bli ansvarig om denne fattat beslutet såsom ersättare för en ordinarie ledamot.
Så svaret på din fråga måste dessvärre bli att du inte kan kräva hustrun i hennes egenskap av suppleant för den fordran du har på bolaget.
Mvh advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Krav på rörlig elförbrukning
Hej, jag har en fråga gällande mitt hyreskontrakt. Vi har sagt upp vår lokal och nu fått sista hyran. Vi får elkravet i efterhand och fick nu elen för juni. Av någon konstig anledning var den på 1 000 kr mer än vanligt, vilket inte kan stämma. Juni var ju inte kallare här än maj. Känns som vår hyresvärd vill få in mer pengar nu när vi flyttar. (Vår elräkning ligger på ca 1 300 kr i månaden året runt och nu var den på 2 300 kr. Vad har ni för råd till oss? Hur ska vi gå till väga?
/Berndt
Hej Berndt
Den som framställer ett krav är skyldig att redogöra för beräkningsgrunden. Eftersom du har betalat 1 300 kr tidigare tycker jag det är rimligt att du betalar det beloppet, men i övrigt bestrider du sista tusenlappen och ber dem återkomma med underlag för det högre beloppet. Du kan med andra ord inte med framgång vägra betala det belopp som du själv anser vara korrekt, endast det belopp som du bestrider.
Mvh
Advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Överlåtelse av min lokal
Hej, jag ska överlåta min lokal i samband med att ny utövare övertar min verksamhet, men hyresvärden godkänner inte det utan vill att jag står kvar som hyresgäst till 31 mars 2022 då mitt avtal löper ut. Först därefter löser han mig från kontraktet och accepterar han den köparen av min verksamhet. Jag kommer att ta anställning och kommer inte att vistas i lokalen. Kan jag hyra ut i andra hand fram till mars 2022.
/Sanna
Svar: Hej Sanna,
Som hyresgäst har du rätt att hyra ut del av lokalen men inte hela, s.k. total sublokation. Jag vet ju inte hur hyresvärden ställer sig till det men är du det minsta osäker föreslår jag att du trots att vistas i lokalen viss tid varje vecka för din verksamhet så att du kan åberopa att du inte hyr ut lokalen till 100%. Var gränsen går är dock inte helt given. Risken med total sublokation är nämligen att du kan få hyresrätten förverkad om hyresvärden upptäcker det och i så fall har du inget hyresavtal att överlåta i mars 2022. Troligtvis leder det i så fall till ersättningsyrkande för den som ska överta din verksamhet, så var på den säkra sidan är mitt råd.
Mvh
Advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Hej, för en tid sedan när jag rev ner en massa hyllor i min lokal, upptäckte jag att det bakom hyllorna hade flagnat färg. Jag anmälde detta till hyresvärden som konstaterade att det är så kraftiga fuktskador att de måste stänga lokalen för att sanera den i tre månader. När jag då efterfrågade kompensation, svarade hyresvärden att skadorna skulle avhjälpas såsom ”sedvanligt underhåll” och att jag därför inte har rätt till kompensation. Stämmer det verkligen?
/Stefan.
Svar: Hej Stefan,
Normalt i ett hyresavtal anges att en hyresgäst inte har rätt till nedsättning av hyran när hyresvärden utför ”sedvanligt underhåll”. Med sedvanligt menas allt underhåll som från tid till annan behöver göras för att hålla byggnaden i godtagbart skick. Till exempel ingår takomläggning och stambyte kanske vart fyrtionde år i detta begrepp, vilket innebär att en hyresgäst faktiskt måste tåla dessa åtgärder utan rätt till hyreskompensation i form av hyresnedsättning. Dock ska arbetet aviseras i mycket god tid och drar arbetena ut på tiden kan en hyresgäst alltid kräva kompensation i form av skadestånd enligt 12 kap 26 § jordabalken, som inte handlar om nedsättning av hyran, utan om skadestånd baserat på hyresvärdens skadegrundande aktiviteter. När det åter gäller din skada kan jag inte se att det är fråga om ”sedvanligt underhåll”. Fukten kommer ju såvitt jag förstår utifrån och det är ingenting som du har ansvar för. Min slutsats är därför att hyresvärden inte kan gömma sig bakom ”sedvanligt underhåll” utan därför måste kompensera dig fullt ut för den inskränkning en nedstängning i tre månader innebär, vilket innefattar såväl hyresnedsättning till 0 kr och därutöver möjlighet även till kompensation för inkomstbortfall.
Mvh Advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Hej, jag vill sälja min restaurangverksamhet men vet inte riktigt om jag ska sälja mitt aktiebolag eller bara rörelsen? Vad är för- och nackdelen med de olika alternativen?
/Beatrice
Svar: Hej Beatrice,
Oj, det var en komplex fråga. Det är svårt att i detta korta forum ta upp alla aspekter. Tittar vi bara lite skatterättsligt så drabbas du personligen av skattekonsekvenserna om du säljer aktierna, medan däremot ditt bolag drabbas om du i stället säljer verksamheten/inkråmet. Detta måste du således räkna på. Hyresrättsligt innebär det normalt sett ingenting alls om du säljer aktierna. Det är ju fortfarande ditt bolag som är hyresgäst, oavsett vem som äger bolaget. Det kan dock finnas villkor i ett hyresavtal som reglerar hyresvärdens krav på vem som ska äga aktierna så titta på det. Om du däremot säljer verksamheten i ditt bolag (inkråmet) till någon som ska fortsätta verksamheten ska det inte heller vara några problem. Om hyresvärden trilskas kan du annars låta hyresnämnden pröva frågan och de ger regelmässigt tillåtelse om köparen ska fortsätta din verksamhet. Är det däremot fråga om att köparen ska bedriva en annan verksamhet blir det dock värre. Beakta vidare att en hyresvärd inte har rätt att ändra befintliga hyresvillkor, till exempel att höja hyran, bara för att du överlåter inkråmet, än mindre aktierna.
Mvh Advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Hej, jag hyr en lokal sedan många år tillbaka. Det återstår nu cirka två år innan avtalstiden löper ut. Jag skulle emellertid vilja flytta nu direkt. Jag och en kollega ”på stan” har nämligen bestämt oss för att samarbeta i en gemensam lokal och då har vi hittat en större lokal i närheten som vi kan flytta till redan om en månad. Min fråga är därför om jag kan säga upp avtalet i förtid eller om jag måste betala tills avtalet löper ut om två år?
/Carl
Svar: Hej Carl,
Rent avtalsmässigt är du skyldig att betala hyra till avtalstidens utgång. Hyresvärden är inte skyldig att acceptera en förtida uppsägning och lär väl inte heller göra det såvida denne inte har en ny hyresgäst på lut som kan flytta in i närtid. Vad du dock kan göra är att överlåta ditt hyreskontrakt till ny hyresgäst. Om den nya hyresgästen nämligen tänker bedriva samma verksamhet som du och du överlåter din verksamhet som du bedrivit i lokalen till nya hyresgästen, kan hyresvärden i princip inte motsätta sig ett sådant övertagande. Om hyresvärden ändå gör det, kan du låta Hyresnämnden pröva frågan. Därtill är det så att om din nuvarande lokal är attraktiv, har du såsom lokalhyresgäst rätt att ta betalt för hyresrätten, således rätt att sälja lokalen/hyreskontraktet till marknadspris. Någonting som emellertid är förbjudet när det gäller bostadslägenheter.
Mvh Advokat Johan Engborg, [email protected]
Fråga: Hej, jag utförde ett arbete som underentreprenör 2017. Jag skickade faktura efter slutförande av mitt uppdrag men trots påminnelser har beställaren inte betalat. Nu när jag för någon tid sedan påminde om mitt krav, hävdade beställaren plötsligt att min fordran är preskriberad enligt ABT06. Vad gäller egentligen?
/Per
Svar: Hej Per,
Normala preskriptionstiden är 10 år mellan näringsidkare och 3 år mellan näringsidkare och konsument. Har det hunnit förflyta längre tid utan att preskriptionsavbrott har gjorts, till exempel såsom påminnelse, krav via kronofogdemyndigheten eller stämning vid domstol, kan fordringsägaren inte med framgång åberopa kravet. Däremot finns det andra och kortare preskriptionsregler (s.k specialpreskription) som olika parter i olika konstellationer har avtalat fram. En av dessa avser just entreprenadprojekt. ABT06 anger som exempel i sina regler 6 kap 19 § att preskriptionstiden är 6 månader från entreprenadens godkännande. Inom denna tid måste således underentreprenören presentera sitt krav. Annars preskriberas det. Detta är huvudregeln. Det finns visserligen undantag men dessvärre saknar vi utrymme att inom ramen för detta svar utveckla det. Jag vet inte heller huruvida ABT06 ens är avtalsinnehåll mellan er. Men självfallet är du välkommen att kontakta oss om du så önskar!
Mvh Advokat Johan Engborg [email protected]